つなぎ融資とは、通常の住宅ローンと同じく住宅に関するローンなのですが、仕組みや目的が全く異なる融資の事です。マンションや建売住宅とは異なり、購入した土地に住宅を建てる場合には、住宅ローンが融資される前に土地代金や着工金、中間金などを支払わなければならず、まとまった資金が必要になります。しかし、ほとんどの場合に住宅ローンの融資が始まる前にまとまった資金を準備する事は困難です。そこで必要になってくるのがつなぎ融資です。今回はこのつなぎ融資に関して、初心者の方にもわかりやすく解説します。

 

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が開始されるまでの期間に一時的に資金を融資するものです。文章だけを読むと、二重ローンを組むように感じますが、そうではありません。支払いが必要な時にだけ借入をして、住宅ローンの融資時にその借入金を相殺しますので、二重ローンにはなりません。つなぎ融資は住宅ローンとは別に契約する必要があるほか、住宅ローンの融資が決定しているという条件の下でしか利用はできませんし、使い道は「土地取得資金」や「建物建築資金」などに限られる上、上限が決まっている事もあります。

 

 

同じ住宅に関するローンではありますが、大きな違いは住宅ローンは「完成している建物に対して利用できるローン」であり、つなぎ融資は「土地取得金や建物建築費に対して利用するローン」という点です。それに従い、融資が開始されるタミングも異なります。通常の住宅ローンは住宅の引き渡し時に融資が実行されます。対するつなぎ融資は、引き渡し前の土地の購入や工事の着手金の支払いに利用します。以上のように、住宅が完成するまでに利用するものが「つなぎ融資」、住宅が完成して引き渡してから利用するものが「住宅ローン」と認識すると良いでしょう。

 

土地を購入後して注文住宅を新築する場合や、中古物件をリノベーションする場合には土地代や工事の着手金、中間金などに対して支払いが発生します。これらの費用は住宅ローンの融資が開始される前に現金で支払わなければならないため、多額の自己資金が必要になります。しかし住宅ローンは完成した建物のみに融資するローンであるため、利用できません。そこで、登場するのがつなぎ融資です。中古物件を購入してリノベーションする場合も、工事の着手金や中間金を支払うためにつなぎ融資を利用する場合があります。因みに、中間金には住宅の柱などを立てる上棟が終了した時点で払う「上棟金」や住宅がほぼ完成した時点ではらう「竣工金」などがありますが、例えば建築工事費が2000万円の場合、着手金、上棟金、竣工金にそれぞれ30％ずつ支払う必要がある場合、工事中に支払う金額は600万×３回＝1,800万円となります。つなぎ融資はこれらの費用を住宅を建てる前に一時的に立て替えてくれるローンであり、つなぎ的な役割をすることからこのように呼ばれています。

つなぎ融資は住宅ローンの融資開始前に必要となる資金を現金でまかなうための融資です。なので、土地代や工事の着手金や中間金を自己資金や親からの援助でまかなえる場合は融資を受ける必要はありません。また、既に完成した状態の建物を購入する建て売り住宅やマンションの場合はこれらの費用がそもそも発生しないため、つなぎ融資を受ける必要はありません。

住宅の引き渡し前に必要となる資金が十分にない状態でも建築を進める事が可能です。そのため、多額の自己資金を貯めなくても、住宅を購入したいタイミングで購入できます。つなぎ融資の場合、元本は住宅ローン実施時に相殺する形となるので、引き渡し期間までに支払う費用はつなぎ融資の利息のみです。利息を支払うタイミングは銀行により異なるので、事前の確認が必要です。

 

現在の住宅を売却する前に新居を購入することを「買い先行型」と言います。この場合、つなぎ融資で資金を用意すれば購入時に自己資金を準備する必要がないので、現在の住宅を売却する前に新居を購入可能です。また、買い先行型は仮住まいを探す必要がなく、現在の住宅を空き家状態で売却できるなどのメリットがあります。反対に、現在住んでいる住宅を売却し、売却によって出た利益で新居購入を進める「売り先行型」は売却が進まない限り新居の購入ができません。

 

つなぎ融資は無担保でも融資を受ける事ができるため、住宅ローンと比較すると金利が高く設定されています。住宅ローンの金利は１％前後がほとんどですが、つなぎ融資の金利は多くの場合２～４％程度かかります。

住宅ローン控除の受け取り条件の中に「住宅が完成後６カ月以内に住み始めている」という項目があるので、住宅の完成前に融資を受けるつなぎ融資はこの条件を満たす事ができず、減税控除の対象とはなりません。

つなぎ融資を取り扱いしていない銀行もあるため、住宅ローンを受ける際は併せて確認する必要があります。

 

融資を受ける資金には上限が設定されていることもあるため、事前の確認が重要です。「いつ頃」「何に」「いくら」必要であるかという項目を具体的に把握することが大切です。

つなぎ融資は住宅ローンの融資を前提として実施される融資なので、住宅ローンと同時に申し込む場合がほとんどです。つなぎ融資の方が利用するタイミングが早いため、つなぎ融資だけ先行して申し込むケースもありますが、住宅ローンの契約をしていなければつなぎ融資の審査には通りません。

住宅ローン同様つなぎ融資にも審査に通らなければ融資は受けられません。審査には「事前審査」と「本審査」が存在します。事前審査に通った時点で融資を実行する銀行もあれば、本審査に通るまで、融資を実行しない銀行もあり、形態は様々ですが、銀行により審査の種類や基準が異なるため、事前に確認していく事が大切です。

審査に通り、契約が完了すれば実際に融資を受ける事ができます。ただ、融資の具体的な金額は住宅や金融機関によって異なります。

つなぎ融資を返済するタイミングは、住宅ローンの引き渡しが完了し、住宅ローンの融資が実行される時です。つなぎ融資の返済は住宅ローンの融資を利用して一括で返済します。ただし、つなぎ融資で発生する利息に関しては、住宅ローンの融資前に支払いを求められる場合があります。つなぎ融資を受ける前に一括で支払う場合と月払いで支払う場合があり、銀行によって異なるため、事前に確認しましょう。

 

いかがでしたか？つなぎ融資は注文住宅を建てる際に必要になる場合が多くあると思います。メリット、デメリットを理解してかしこく利用しましょう。

 

 

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